以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税为核心推动二次房改，实现房地产长期平稳健康发展

大家给出了业界广泛所采用的规范分析框架：“房地产业长期看人口、中后期看土地资源、短期内看金融业”，根据该架构在2015年房价大涨前夕取得成功预测分析了“房子价格翻一倍”，被选为本年度十大经典预测分析。现阶段中国城镇化建设正踏入城市群城市圈时期，房地产业进入了总量平衡、地区分化的新发展阶段，再加上房地产业常态化加快建设、“一城一策”实行，城市发展前景差别极大，城市科学研究越来越至关重要。

关键见解

选题背景和分析框架：1）选题背景：我国进入城市圈城市群时期，地区分化。房地产业有明显的环节特点：从飞速发展期到稳定或下滑期、从总数扩张型到品牌提升期、从总产量扩张型到“总产量变缓、构造分化”期。整体看，中国20-50岁人口于2013年见顶、要求最高值已经过了，存量住房套户比近1.1和房地产业常态化加快建设，意味着中国房地产业道别高增长环节，进到高质量发展新时代新周期时间。分区域看，中国进到城市群城市圈时期，地区分化突显，城市发展前景差异较大，城市研究价值更加凸显。预计未来中国约80%的新增城区人口将分布于19个城市群，在其中约60%将分布于长三角、珠三角等七大城市群，伴随着人口再次分化，房地产业投资潜力差别也将持续呈现。2）分析框架：人随行业走，识时务者为俊杰。判断城市发展前景的关键是判断人口发展趋势，逻辑性传动链条是：一，房地产业长期看人口，人口确定要求；二，产业链确定城市盛衰，产业兴则城市兴，产业链聚则人口聚；三，产业发展规划在于区位优势，区位优势在于规模效应和交通成本费。根据以上逻辑性，我们从“要求 提供”2个方面创建基本面架构，科学研究中国300多个地级及以上城市（没有港澳台地区）发展前景，实际选取了21个较为具有代表性指标值展开分析。

2022年中国城市发展前景排行：1）排行榜概述：北进广深居第一，区域中心城市及长三角珠三角城市表现突出。从排行榜结论看，北京市、上海市、深圳市、广州市、杭州市、成都市、苏州市、南京市、武汉市、重庆市稳居前10名。分地方看，TOP50城中心南方地区城市占有36城，完胜北方地区；东部地区城市占有31席，技术领先别的三大地域；而东北三省仅3城坐落于TOP50，75%城市为200名以后，经济低迷牵制其房地产业发展趋势；分线看，一二线城市排行名列前茅，关键城市群内部结构三四线城市排名前列；分城市群看，TOP50中五大城市群内部结构城市共30个，占有六成名额。2）人口现况：人口和优秀人才仍向大城市聚集，全国各地“抢人”对决不断升级。从人口现况指数排名看，广州市以其高校人才规模较大、居第一，深圳市、成都市、杭州市、上海市、武汉市、西安市、东莞市、苏州市、南京市位居2-10名。现阶段中国人口流动性展现流回成渝鄂和粤浙人口聚集并存的特性。人口是一切社会经济活动的基本、优秀人才也是第一资源。近年来优秀人才不断向东部地区城市聚集，长三角、珠三角城市群人才集聚能力逐渐增加。2017-2021年东部地区优秀人才资金净流入占有率从6.2%增加到12.9%，长三角、珠三角优秀人才资金净流入占有率主要从4.6%、2.0%增加到7.4%、4.1%。2017年初至今，全国各地人才战略逐步完善，逐渐从“抢人”向“抢人才”变化。3）人口发展潜力：人随行业走，一二线城市坐享高品质产业链和资源，人口发展潜力突显。从人口发展潜力指数排名看，一线城市北进广深居前四，杭州市、南京市、苏州市、成都市、重庆市、武汉市位居5-10名。一二线城市以30.3%的人口造就了46.7%的GDP，人口聚集发展潜力大。在产业创新领域，一二线城市A H股上市企业数和专利授权量总计占有率分别是74.1%、61.5%，头部效应显著。在公共服务上，一二线城市教育资源、医疗资源聚集，城市城市轨道提高城市使用效率。4）选购能力：一二线城市肯定选购能力比较高，相对性选购能力比较低。一线城市北上广深选购能力居前三，苏州市、杭州市、佛山市、绍兴市、无锡市、宁波市、珠海市位居4-10名，深圳市因为相对较高的房价收入比而未进到前十。从绝对水平看，2020年一线、二线城区人均可支配收入分别是7.2、5.1万余元，远远高于三四线城市。从相对性水准看，2020年一线、二、三、四线城市房价收入比分别是22.8、11.9、9.0、5.9，城市间分化明显，但一线城市因供给不足，房子价格并不是由中位值收益群体确定，而是由高收入人群确定。5）住房供给：一二线城市住房供给趋紧，中心和东北三省相对过剩。现阶段一二线住房供给趋紧，套户比分别是0.97、1.08，中心和东北三省相对过剩，套户比分别是1.10、1.13。

相拥城市群，掌握新趋势。以核心城市为引领的城市圈城市群更具有生产率，更节省土地资源、电力能源，是支撑点中国经济高质量发展的重要服务平台，是中国现阶段及其未来发展的区域划分和国土资源关键。在城市群方面，19个城市群的关键取决于京津冀地区、长三角、珠三角、长江中游、川渝等5个城市群，他们以国内13%的土地面积聚集了47.8%的人口，造就了60.3%的GDP，变成推动中国经济高质量发展的重要服务平台，发展前景指数值领跑。在城市圈方面，34个上千万城市圈以18.6%的土地聚集63%的人口造就约78%的GDP，在其中上海市、深圳市、北京市、广州都市圈发展前景居前。在34个都市区以外，东部地区经济水平比较突出的三四线城市和中西部地区地区性核心城市也值得关注。以城市群发展战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为基础促进二次房改，完成房地产业长期性平稳健康发展。

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